5月4日晚，中国恒大（0333.hk）公告称：已赎回50%的永续债，金额为561.8亿元，全年将赎回70%的永续债。

与之前公布的计划相比，恒大提前了两个月完成赎回，超出了市场预期。事实上，从3月开始，随着监管收紧以及金融“去杠杆”政策的逐步推进，资金面持续紧张。包括万科、金地在内的龙头房企，不得不先后取消了债券融资计划。而此时，恒大却一掷千金，提前赎回永续债。其底气何在？

　　提前调整债务

近期，不少房企都陷入融资难题中。4月27日，万科宣布取消15亿债券的发行。当月宣布取消融资计划的房企还包括金融街、金地、电建地产等等。市场人士认为，主因正是“近期货币操作持续保持稳定中性，市场预期资金面可能持续紧张”。因而推动了债券发行成本的一再上升，资料显示今年4月债券的票面利率比去年同期上涨了近20%。

正当市场预期房企资金运用将更为保守时，恒大却提前完成永续债赎回。今年3月28日年报新闻发布会上，恒大总裁夏海钧曾表示计划于今年上半年赎回50%的永续债，全年赎回70%。仅仅一个多月后，恒大就宣布完成赎回，比计划提前了近两个月。

评级机构野村国际认为正是恒大此前一系列资本运作，“使其负债比率显著改善”。公司有实力提前处理永续债难题。

今年3月，在资金面充裕的窗口期，恒大成功发行了三笔合共25美元债券，提前做好了债务规划。这三笔债券分别为3年期、5年期和7年期。据业内预测，这25亿美元将用于偿还恒大的短期债务。通过“借长债还短债”的方法，恒大完成再融资，同时负债利率也有所下降。其中上述三年期债券的票面利率仅为7%，而恒大2015年发行的美元优先票据，年利率为12%。显然此次再融资降低了恒大的融资成本。其实从去年开始恒大已经有计划降低融资成本，2016年年报显示，恒大的融资成本为7.78%，同比下降了0.64个百分点。

除此之外，今年1月，恒大与8家战略投资者签订了增资协议，成功引入了300亿的战略投资。野村国际认为，这将使公司的净负债率大幅下降。

年初这一系列资本运作，让恒大成功避开了这波流动性趋紧的局面。融创孙宏斌早前就表示，现在“多借点钱，最好借的时间长一点，可以穿越周期”。但真正能像恒大这样成功在窗口期结束前，调整债务结构的房企却并不多。

　　现金为王的价值

这与恒大战略密切相关，年报显示恒大2016年底持有3043亿元的现金，远高于同规模房企，同期万科手中的现金仅为870.3亿。上市以来，恒大抑制强调“现金为王”，现金余额年复合增长率达到54.7%，2015年现金余额同比增长175.7%，2016年同比增长85.5%。充足的现金流让恒大有着足够打动投资者的偿债能力。“信用记录良好，也让投资者乐于投资恒大” 据了解，恒大成立至今从未发生过一笔债务违约，即使2008年金融危机时也无任何逾期债务。

“充足的现金流，可以让恒大有足够的腾挪空间”有分析人士表示，此次在市场资金面偏紧的背景下，恒大现金为王的战略开始显现出威力。按照野村国际的报告，恒大赎回永续债“将直接提升公司盈利能力”。

在房地产调控强化的背景下，巨额现金不仅是平衡风险、防范危机的有效手段，也是巨型房企逆市扩张的机会。公告显示恒大2017年4月合约销售额为378.5亿元，据此估算，公司1至4月累计合约销售金额为1447.8亿元，同比增长63.17%。远高于同期行业增长率。

野村国际认为，恒大战略从规模性调整为“效益+规模”后，今年恒大的毛利率将有所改善。而今年公告的数据也显示恒大1-2月的销售均价为9113元/平方米，同比增长5.5%。其后3、4月的销售均价逐月提升。

有分析人士认为，“土地储备的结构也是恒大提升毛利率的最大保证”，年报显示公司土地储备达2.29亿平方米，其中一二线城市占比达74.7%，平均楼面地价仅为1570元/平方米。世邦魏理仕的研究报告显示，这些土地的估值已经上升到7005亿。研究机构惠誉也认为“一二线城市土地储备的增加，可以减少楼市波动带来的影响”，有助于提升恒大的盈利能力。