位于湖北省武漢市江夏區(qū)的保障性租賃住房——聯(lián)投星域公寓的議事廳內(nèi)，在共青團(tuán)江夏區(qū)委工作人員以及公寓社群運(yùn)營(yíng)人員的組織下，十多名年輕租客圍坐一起商議如何利用公寓大門(mén)前的空地。新華社
柴潔 本報(bào)記者 | 潘曉娟
1月5日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局共同發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），從加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。
這是繼2023年2月24日金融管理部門(mén)出臺(tái)《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》后，歷時(shí)10個(gè)月，《意見(jiàn)》終于正式定稿。中國(guó)人民銀行相關(guān)人士介紹，在意見(jiàn)征求期間，共收到有效意見(jiàn)60條，大多數(shù)意見(jiàn)已被吸收采納。此次兩部門(mén)正式發(fā)布關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)，自2024年2月5日起施行。
有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)
《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，支持各類(lèi)主體新建、改建和運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房，盤(pán)活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)。
“金融部門(mén)加大住房租賃市場(chǎng)支持，將有助于改善租賃住房供給，滿(mǎn)足多元化住房需求。《意見(jiàn)》的出臺(tái)是推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要舉措。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華說(shuō)。
《意見(jiàn)》提出，在加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新方面，要加大住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)信貸支持力度、滿(mǎn)足團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房的合理融資需求、支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款、完善住房租賃相關(guān)企業(yè)綜合金融服務(wù)等舉措。
對(duì)于住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)信貸支持力度，《意見(jiàn)》明確，支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類(lèi)主體依法合規(guī)新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款期限一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年，租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)符合國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度相關(guān)要求。
同時(shí)，對(duì)于住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，《意見(jiàn)》明確，住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，貸款額度原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。
對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池表示，《意見(jiàn)》創(chuàng)新了住房租賃信貸品種，包括最長(zhǎng)3年的各類(lèi)主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，最長(zhǎng)30年的租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款。
拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道
在拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道方面，《意見(jiàn)》提出增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放能力、拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道、支持發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券、穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域等舉措。
《意見(jiàn)》明確，支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專(zhuān)門(mén)用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、團(tuán)體購(gòu)房貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的投放。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券，專(zhuān)項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)和運(yùn)營(yíng)。鼓勵(lì)優(yōu)化債券發(fā)行流程，提高住房租賃債券發(fā)行效率，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。
引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。《意見(jiàn)》指出，支持金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)規(guī)范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)、專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)租賃住房。支持保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金投資住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)利用利率衍生工具對(duì)沖相關(guān)利率風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰認(rèn)為，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道，打通了保險(xiǎn)資金、債券發(fā)行、房地產(chǎn)投資信托基金等多元資金供給通路。綜合金融支持政策將有助于充盈住房保障資金供給體系，助力實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。
值得關(guān)注的是，在穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的具體安排上，《意見(jiàn)》指出，優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，為利用各類(lèi)建設(shè)用地（含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。
“政策劃定了雄安新區(qū)、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點(diǎn)區(qū)域，明確為利用集體建設(shè)用地的長(zhǎng)期租賃住房企業(yè)提供資金支持，這對(duì)于利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是重大政策利好，特別是對(duì)于擁有眾多城中村等集體建設(shè)用地的深圳等地，將進(jìn)一步加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展步伐。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示。
加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理
為嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與其他住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
同時(shí)，加強(qiáng)住房租賃信貸資金管理。商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的貸款審批機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，嚴(yán)格住房租賃貸前審查和貸后管理，加強(qiáng)對(duì)借款人、項(xiàng)目屬性、貸款用途真實(shí)性、還款資金來(lái)源的跟蹤調(diào)查，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)和運(yùn)營(yíng)，切實(shí)防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)。
“‘租購(gòu)并舉’是我國(guó)住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。《意見(jiàn)》進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持力度，有利于拓寬住房租賃企業(yè)的融資渠道，降低融資成本，從而提升住房租賃企業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)積極性，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示。
招聯(lián)首席研究員董希淼表示，《意見(jiàn)》以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，建立健全住房租賃金融支持體系，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)，堪稱(chēng)“住房租賃金融17條”，將加快形成房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式。為更好落實(shí)“租購(gòu)并舉”要求，下一步應(yīng)采取更多的激勵(lì)措施，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，更好地滿(mǎn)足住房租賃市場(chǎng)各類(lèi)主體的需求。
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