本報記者 | 邵鵬璐
一線城市首張房票落地。近日，《廣州市房票安置實施方案》經廣州市政府常務會議審議通過，廣州市荔灣區土地開發中心積極響應號召，在石圍塘征拆現場開出了全市第一張房票，這標志著廣州探索房票制工作邁出實質性的第一步。“被征收人在廣州擁有一套住房的，允許房票在本項目被征收人間轉讓一次”是廣州房票政策實施的亮點。多家機構認為，相較于此前多地已出臺的相關政策，廣州市房票安置方案在使用范圍、流通性方面更為靈活。開源證券分析師齊東表示，此次廣州落實“房票安置”或將為后續超特大城市城中村改造安置措施提供可行性案例參考。
房票安置再度興起
其實“房票”并不是一個新詞，早在2014年時，浙江省諸暨市和安徽省銅陵市就已提出并使用房票安置方式開展棚戶區改造工作。2016年，隨著棚改貨幣化的推進，房票政策更多的在三四線城市中開始運用。2018年后，棚改貨幣化安置開始“退潮”，房票制度也隨之降溫。而自2022年起，推行房票制度的城市數量出現顯著提升。尤其是2023年下半年以來，房票政策越來越多地被計劃應用于城中村改造項目。據中金公司研究部統計，截至2023年末，約有17個省份75個城市123個行政區劃出臺了131條房票政策，其中以有過房票實施經驗的、區縣級政府出臺為主。從力度上看，2022年以來更多重點二線城市及一線城市加入房票推行探索行列，整體能級較2014~2018年棚戶區改造時期提高。
據了解，“房票”是征收安置的一種創新制度，是指政府在征收房屋過程中，補償給被拆遷居民用于重新購置房屋的結算憑證。政府在被征收人簽訂安置協議后發放房票，由被征收人在參與房票安置活動的樓盤中自行選購房源并使用房票抵扣購房款，在開發商與被征收人簽訂商品房買賣合同后，政府將根據約定的結算周期向開發商兌換房票、撥付資金。目前，房票安置與貨幣安置（補“錢”，政府直接向被征收人發放安置款）、傳統主流的實物安置（補“房”，政府在原址或異地為被征收人新建安置房）共同構成政府補償安置被征收人的主要手段。
然而房票緣何再度興起？“城市更新計劃規模有所提升，房票政策繼續推行具備良好基礎；新房銷售市場承壓，房票安置無疑對庫存去化起到推動效果；房票政策的實施可以減輕地方政府的財政壓力。”在齊東看來，“房票安置大有更廣泛實施的趨勢。”
齊東認為，房票可以實現政府、被征收人及地產開發商三方互惠，政府可以采用房票此類憑證代替一次性大額現金支出，且與地產開發商結算亦可分期付款，有效減輕政府財政壓力。對于被征收人，雖房票不如現金可自由支配，但房票制度通常在原補償權益金額上，提供額外獎勵補貼和稅收減免等優惠政策，相較于純貨幣安置實惠更多，而且房票可以突破安置房單一地段和戶型限制，增加了多元化選擇空間。地產開發商可以通過房票提升現有項目的潛在需求，緩解去化壓力。
刺激短期購房需求
據了解，為了使得房票制度可以讓被征收人更好接受，各地推行房票安置時，往往會在原有房屋安置補償權益貨幣量化后，再給與一定的獎勵和政策補貼，使得其既得利益優于直接貨幣補償。
就如何提升被征收人對房票的接受度，各地進行了多種有益探索。如，浙江衢州提出按照房票票面金額內實際購房金額的10%作為獎勵；山東濟寧提出在兩個月內購房的享受每平米150元的優惠；浙江紹興提出將房票政策適用范圍擴大至二手房；安徽銅陵提出新購住房成交總價不超房票價格部分免征契稅；江蘇常熟提出持房票購房不限套數、面積；浙江溫州鹿城區允許房票使用人變更一次等。
業內人士認為，從實際效果來看，施行房票制度的實踐，的確可以刺激某些城市短期的購房需求。以浙江義烏為例，2023年2月，義烏發布并實施八條房產“新政”，首次提出將在集聚安置政策不調整的情況下，鼓勵集聚建設安置對象（含權益買受戶）將其高層公寓權益面積置換成“房票”，用于支付義烏未經備案的一手新建商品住房購房款。同時提出在原集聚建設政策15%的補助基礎上，再按集聚建設“房票”面值給予20%的政策性激勵補貼，這讓不少有改善需求的市民動了心。據“義烏發布”公眾號統計，2023年3月6日至5月6日兩個月期間，義烏集聚權益總成交達1349宗，成交總面積超10.5萬平方米，其中813宗轉化為“房票”。從“房票”政策推出到5月10日“房票”額度用完，共有8.7萬平方米集聚權益面積置換成“房票”，對應節約土地52畝，帶動義烏商品房銷售591套，銷售總面積超7萬平方米，銷售總金額21.46億元，成效顯著，對義烏房地產市場平穩健康發展起到關鍵性作用。
仍有較大發揮空間
目前，推行房票制度的城市數量明顯提升，但業內人士也提出，由于房票制度實施還存在諸多限制條件，導致其對市場的影響有限，房票安置目前也只能“因城施策”，并沒有在全國大范圍展開。
如何讓房票政策發揮實效，讓被征收人、地產開發商更為認可，真正實現三方受益的局面？中金公司研究部分析師孫元祺認為，不能將房票簡單視作各個項目中“一事一議”的工具，應在機制上建立以市為單位的統籌方案，將房票和城市總體的供需調節做“一盤棋”統籌考慮。
綜合來看，擴大房票的使用范圍、完善房票的可流轉制度、保障房票的兌換可靠性是市場提出可優化改善的“點”。
據中金公司研究部前期調研顯示，目前，貨幣化安置比例或仍低于實物安置，若再考慮傳統貨幣補償可能也有用途上的不確定性。綜合估算，當前21個大中城市實際上因貨幣安置帶來的新增購房需求或不超過2023年總成交額的10%。“但未來一段時間，在城中村改造和城市更新成為地方政府調節住房供需關系抓手的背景下，房票制度的進一步普及和改良是值得重視的趨勢，甚至可能成為中短期內市場調節成效的一個關鍵因素。”孫元祺認為，優化房票制度的目的在于放大投放貨幣的乘數效應。如果貨幣化安置可以取代實物安置成為主流方案，且大部分補償款最終被用于購房，那么給大中城市每年貢獻的增量需求或可以接近總成交量的20%，這對于房地產市場的意義將完全不同。
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