近日，上海市靜安區談家橋城市更新項目四棟主樓及配套設施全面封頂。談家橋城市更新項目在拆除原有老舊小區基礎上新建多層、高層住宅小區，建成后將成為集居住、購物、教育為一體的多元化社區。新華社
本報記者 | 季曉莉
自2023年以來的本輪房價下調期，北京二手房價“跌跌不休”，總體來看，降價幅度在15%~20%。學區房降幅更大，最高降幅達到50%以上，最出名的例子是近期海淀萬柳的蜂鳥家園小戶型，總價從1000萬元降至500多萬元。北京南二三環等部分區域甚至擊穿單價3萬元的“地板價”。如今，無論戶型大小，房東不大幅降價就難以脫手，目前的共識之一是“珍惜首個出價人”，因為后來者出價只會越來越低。二手房市場上的買家被喻為“拿著‘大砍刀’的砍價者”。
不僅北京的二手房延續房價下降趨勢，全國包括一線城市在內的眾多城市，無論房屋新舊，都處于降價調整通道中，市場信心不足持續影響成交周期。
如今，房價是否已筑底，何時會見底？
清明假期樓市整體“平淡”
對于剛剛過去的清明假期樓市，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，從整體看，雖然部分城市在前期政策優化下，市場熱度略有回升，核心區項目到訪量較節前有所增長，但整體看，客戶觀望情緒仍在。而且，新房熱度不如二手房。
諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年清明假期重點10城新建商品住宅成交1329套，日均成交443套，總成交量較2022年的2190套下降39.32%（注：去年清明假期只有1天）。中指監測數據顯示，2024年清明假期期間，20個代表城市新房日均成交面積較2022年假期新房銷售面積下降31%。上海、佛山、溫州3個城市清明假期新房成交表現好于2022年，但多數城市成交延續下滑態勢，南京、北京、成都、武漢等新房成交活躍度連續兩年走弱。
不過，2024年清明假期二手房總成交量趕超2022年清明假期。尤其是青島、深圳、無錫、東莞、佛山等城市二手房成交量漲幅均超2022年80%。中指數據顯示，春節后重點城市二手房成交量連續6周環比增長。4月1~6日，重點城市二手房成交量同比下降約18%，降幅繼續收窄。
北京的情況基本代表了一線城市的狀態。據北京市住建委統計數據顯示，2024年一季度，北京二手房成交33056套，新房成交7092套；而2023年同期，二手房成交45815套，新房成交11765套。今年一季度新房、二手房成交量均明顯下滑。中指研究院數據顯示，今年清明假期日均成交規模為0.57萬平方米，遠低于2023年的1.97萬平方米、2022年的1.01萬平方米。有業內人士認為，3月以來，北京二手房價格下調幅度相比之前幾個月放緩，但北京二手房掛牌量居高不下，低總價、高齡樓房源占比仍然偏多，預計這部分房源4月仍將面臨較大的價格下行壓力。
多地出臺樓市支持新政
3月22日的國務院常務會議指出，要進一步優化房地產政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展；要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產發展新模式。
為應對房地產市場的持續調整以及購房者“入市”信心仍待恢復等多重挑戰，眾多城市推出了新一輪樓市支持政策。3月26日，深圳廢止了2006年以來實行的“7090政策”，這意味著今后樓盤的大戶型將不受限制。3月27日，北京明確廢止“夫妻離異任何一方3年內不得購房”規定的有關文件。此外，多地提高公積金貸款最高額度、提高新市民和青年人貸款額度、實施“先提后貸”政策等。還有一些地區出臺契稅補貼政策，并發放購房消費券。
近日，微信公眾號“江西發布”發文稱，南昌、贛州、九江、新余接連發布公告，階段性取消首套住房貸款利率下限，4月1日起執行。福州、濟寧、青島等地也宣布，階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。4月8日，北京、蘇州、廣州、沈陽4地住房公積金管理中心同時發布新政。
4月8日，北京住房公積金管理中心發布《關于住房公積金支持北京市建筑綠色發展的實施辦法（征求意見稿）》，擬明確其適用對象為申請住房公積金個人住房貸款購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工。例如，申請貸款購買二星級、三星級綠色建筑的借款人，公積金最高貸款額度將分別上浮20萬元、30萬元；購買A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建筑的借款人，最高貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元；購買超低能耗建筑的借款人，最高貸款額度可上浮40萬元。最高可上浮40萬元，也即最高貸款額度不超過160萬元。
4月8日，廣州住房公積金管理中心發布通知，將繳存人購買該市行政區域內自住住房申請個人住房公積金貸款的貸款最高額度事項進行調整。其中，使用住房公積金貸款購買自住住房的，一人申請貸款的最高額度調整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調整至120萬元。通知自2024年4月9日起實施，有效期5年。
4月8日，蘇州市住房公積金管理中心于江蘇省內率先推出靈活就業“樂居蘇城”存貸產品。靈活就業人員繳存公積金可享受“靈活繳存、隨時支取”的便利，真正實現“零存零取”，同時還能享受住房公積金的各項政策補貼。
4月8日，沈陽市政府新聞辦公室召開發布會介紹，2024年4月1日至9月30日期間，職工在沈陽市行政區域貸款購買自住住房，職工本人及其配偶可申請提取住房公積金支付購房首付款，提取時限為2024年11月30日前。
4月2日，浙江義烏發布公告，針對人才購房群體、首次置業群體、多孩家庭、集聚安置對象以及城市有機更新征遷戶5類群體推出“房票”，其中，符合國家全面二孩、三孩政策實施后生育的多孩家庭，無論父母、子女戶籍是否在義烏，從發文之日起購買一手新建商品住房的，二孩家庭補貼10萬元，三孩家庭補貼20萬元。
從4月2日起，江蘇海安商品房“以舊換新”購房政策在江蘇全省率先落地，首批惠及15套房置換業主，今年計劃實施“以舊換新”100套。據了解，回收后的房源，將由專門成立的資產管理公司負責運營。此外，政府還將優先考慮將這些房源用于人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系內。
專家認為，以舊換新、取消房貸利率下限、公積金政策屬于各地出臺頻率較高的三項政策，實實在在降低了購房成本和交易成本，預計后續各地還將繼續出臺相關支持性政策。
地方新政或將繼續推出
“今年‘小陽春’，樓市回暖節奏偏慢、力度偏弱。從成交結構看，剛需占比上升明顯，二手房市場呈現出‘對價格更為敏感’的剛需市場特征。”麥田房產有關負責人最近表示，當下，供應大于需求，購房者擁有更多的房源選擇，業主需作出較大的價格讓步才能成交，二手房議價空間持續擴大。
而開發商為了賣新房，更是推出了層出不窮的花式促銷手段。4月7日，北京一樓盤“買一送一”的消息刷屏地產圈。位于北京通州的招商璀璨公元項目，推出“買一送一”活動，買77平方米兩居免費送一套煙臺108平方米海景現房。不過，購房需在4月30日前完成簽約，而且經核實，僅限于部分房源且需要全款支付。北京多個項目在假期前開盤以及入市，多個項目優惠后的銷售價格低于銷售指導價。
目前，住房貸款利率實際上形成了“三層定價機制”：央行確定全國性的利率政策下限；地方政府在全國性利率下限基礎上，確定當地住房貸款利率下限；銀行綜合考慮客戶資質、資金成本等因素，與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。當前，多數城市首套住房貸款利率下限呈下降趨勢。當前房貸利率較高的城市，未來存在進一步下調的空間。
同策研究院研究總監宋紅衛近日表示，預計未來在一線城市外圍區域的“從嚴從緊”政策或全面取消，且會進一步降低購房按揭利率及加大公積金政策支持力度。根據中指研究院不完全統計，截至4月7日，2024年各地已出臺公積金相關政策約70條。公積金較低的貸款利率有利于減少家庭貸款利息支出，減輕居民還貸壓力，同時優化公積金政策也提高了公積金的使用效率。
4月9日，濰坊市政府召開房地產政策解讀新聞發布會，推出居民換購住房個人所得稅退稅政策。在2022年10月1日至2025年12月31日間，在該市范圍內通過“賣舊后一年內買新”換購住房的納稅人，符合條件的可享受退稅政策。
陳文靜預計，二季度重點城市新房銷售面積同比降幅將收窄，而二手房市場“以價換量”態勢預計仍將延續。只要房價底部沒有筑牢，很多城市政策儲備庫里的“真金白銀”式房地產政策還會繼續推出。
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