近年來，貴州省六盤水市鐘山區(qū)把老舊小區(qū)改造作為重點(diǎn)民生項(xiàng)目深入推進(jìn)。圖為改造后的六盤水市鐘山區(qū)黃土坡街道文明巷小區(qū)一隅。新華社
本報(bào)記者 | 邵鵬璐
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月6日，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。去年開始，出臺(tái)政策支持住房“以舊換新”的城市越來越多了。而且不少城市拿出了“真金白銀”，降低換房者的“退出成本”。
汽車、家電、手機(jī)“以舊換新”常見，但住房“以舊換新”對(duì)消費(fèi)者來說還是一個(gè)新鮮事物。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住房“以舊換新”有助于商品住房流通，提升交易便利度，縮短換房周期，更好滿足剛性和改善性需求，值得推廣。
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日前，深圳出臺(tái)樓市新政稱，支持在本市有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對(duì)于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收購換房人舊房時(shí)不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購房政策的限制。
同日，武漢發(fā)布樓市新政稱，推行“賣舊買新”交易新模式，對(duì)賣舊房已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1%給予補(bǔ)助；支持符合條件的企業(yè)收購置換購房家庭的自有住房，用于市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。
上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)日前聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。據(jù)了解，首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家等。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前已有包括南京、常熟、江陰、連云港、哈爾濱、鄭州等超50個(gè)城市支持住房“以舊換新”。
為何住房“以舊換新”政策會(huì)獲得多城青睞，得到大面積推廣？
首先，這意味著我國樓市調(diào)控政策的著力點(diǎn)發(fā)生變化，從過去單純的需求側(cè)提振，到如今的供需兩方面同時(shí)發(fā)力。諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不能單純從鼓勵(lì)需求切入，而是應(yīng)從供需兩端著力，構(gòu)建新的發(fā)展模式。與限購、限售等需求側(cè)政策不同，“以舊換新”觸及供需兩個(gè)方面。
其次，各地推動(dòng)“以舊換新”旨在打通房屋“增存循環(huán)”。2023年以來，多地二手房掛牌量大增，售房周期拉長，換房鏈條不暢，新房和二手房市場(chǎng)出現(xiàn)“溫差”。4月30日召開的中共中央政治局會(huì)議明確提出，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，暢通“以舊換新”，不僅能推動(dòng)庫存消化、盤活存量資產(chǎn)，還有助于化解新房市場(chǎng)交付風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
此外，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，未來通過消化存量房產(chǎn)的方式來滿足配租型或者配售型保障房需求，或成為一種重要的方式。其中，關(guān)鍵是要遵循市場(chǎng)化、法治化和商業(yè)可持續(xù)的原則。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2024年將有更多城市出臺(tái)住房“以舊換新”的相關(guān)配套政策。
住房“以舊換新”有多種方式
通過記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前各地支持住房“以舊換新”的方式大致有5種，可以歸納為：“幫賣”“換購”“回收”“補(bǔ)貼”和“舊轉(zhuǎn)保”。
“幫賣”，即房企、中介、購房者簽訂新房認(rèn)購和二手房優(yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認(rèn)購協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。這種代售模式是最為常見的，已在上海、深圳等29城推行。這種方式下，“賣舊買新”會(huì)更加便利、節(jié)約交易成本，但無法保證舊房一定能夠售出。
“換購”，通常有政府平臺(tái)、新房開發(fā)商、購房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購房者選定意向新房，再由評(píng)估機(jī)構(gòu)完成舊房價(jià)值評(píng)估，之后由住房管理部門完成對(duì)存量住房抵押擔(dān)保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺(tái)公司收購存量住房，同時(shí)購房者與開發(fā)商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。舊房換購模式已在南京、鄭州等19城落地。在業(yè)內(nèi)人士看來，換購相較于幫賣更有效率，但普遍存在試點(diǎn)規(guī)模小、舊房要求高、換新受限制等問題。如江蘇無錫、太倉，安徽宣城等多數(shù)城市計(jì)劃套數(shù)都在200套以內(nèi)；青島明確規(guī)定房齡不能超過10年等。
“回收”，由開發(fā)商或地方國企收購舊房，自籌資金或利用租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款，定向收儲(chǔ)存量新房、二手房項(xiàng)目，收儲(chǔ)房源大多被用來籌集人才住房、保障性租賃住房，還有一些城市將房源先統(tǒng)一收儲(chǔ)再分批出售，改善市場(chǎng)預(yù)期。目前，重慶、鄭州、蘇州等11城已跟進(jìn)回購收儲(chǔ)模式。
“補(bǔ)貼”，也就是出售舊房并購買新房，可以獲得相應(yīng)財(cái)政補(bǔ)貼。沈陽、蘇州等7城提出實(shí)行發(fā)放換新補(bǔ)貼，補(bǔ)貼計(jì)量方式主要有3種：一是稅費(fèi)補(bǔ)貼，如江蘇常熟提出按購房時(shí)段補(bǔ)貼50%~80%的契稅，湖北襄陽提出對(duì)已繳增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1.5%給予補(bǔ)貼；二是按新房面積補(bǔ)貼，如遼寧沈陽提出每平方米補(bǔ)貼100元；三是按套補(bǔ)貼，如廣東中山不論面積、地段，每套補(bǔ)貼2000元電子消費(fèi)券。
“舊轉(zhuǎn)保”，即國資統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運(yùn)營，和換購模式不同，“舊轉(zhuǎn)保”并不買斷舊房所有權(quán)，而是一次性支付5~10年的租金，對(duì)于房源的要求也不低。“舊轉(zhuǎn)保”模式由廣東肇慶首創(chuàng)。肇慶規(guī)定房源面積以40~70平方米為主、不超過90平方米，優(yōu)先考慮樓齡較短的房屋。
當(dāng)然，也有不少城市同時(shí)采用兩種及以上“以舊換新”操作模式。比如，江蘇蘇州、遼寧大連既鼓勵(lì)三方合作代售，也給換新財(cái)政補(bǔ)貼。再比如，湖北武漢、鄂州，江蘇靖江等城市，存量房換購與鼓勵(lì)代售購新并行推進(jìn)。
住房“以舊換新”要從百姓需求出發(fā)
住房“以舊換新”推行至今，市場(chǎng)反響究竟如何？克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，采用“換購”模式的城市市場(chǎng)反響相對(duì)積極，項(xiàng)目來訪認(rèn)購有所好轉(zhuǎn)；“幫賣”模式落地效果平平，多數(shù)購房者“只看不買”；“補(bǔ)貼”模式效果同樣不明顯。
“換購”模式下，南京“五一”期間主城及近郊板塊項(xiàng)目來訪量明顯提升，較平日周末增長20%~200%不等，燕子磯、江北部分項(xiàng)目認(rèn)購量提升50%~200%；截至4月底，江蘇無錫首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點(diǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)好于自然成交；鄭州的收購主體城發(fā)集團(tuán)積極反饋，試點(diǎn)首日就有64組存量房源通過初審，如果換購計(jì)劃推進(jìn)順利，預(yù)計(jì)將釋放100萬平方米新房購置需求。
那么如何能使“以舊換新”更便利順暢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“帶押過戶”或是其中一項(xiàng)助力措施。
近日，深圳市公積金中心提出，可為廣大市民免費(fèi)提供二手房跨行“帶押過戶”資金監(jiān)管服務(wù)，實(shí)現(xiàn)商品房買賣雙方在非同一銀行辦理貸款的情況下，賣方無需提前“贖樓”還清貸款即可完成過戶，由買方貸款銀行直接發(fā)放新貸款用于歸還賣方原貸款。此舉有效降低了房屋交易的成本與風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了商品房買賣雙方及貸款銀行多方共贏。
其實(shí)，早在去年3月底，自然資源部等部門印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，決定深化不動(dòng)產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本。目前，已有百余城市已在實(shí)施“帶押過戶”政策。在自然資源部日前召開的5月例行新聞發(fā)布會(huì)上，自然資源部辦公廳副主任、部新聞發(fā)言人王永梅介紹，各地積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”改革，全國累計(jì)辦理帶押過戶業(yè)務(wù)18.6萬件，涉及帶押金額2875億元。
業(yè)內(nèi)人士提出，住房“以舊換新”政策若要真正達(dá)到其預(yù)期目標(biāo)，關(guān)鍵還是在于從百姓的需求出發(fā)，讓百姓得實(shí)惠。
有聲音提出，假設(shè)換房者在賣掉舊房時(shí)，因?yàn)榉魁g、配套等各種原因，舊房需要降價(jià)才能賣出去，那么換新房時(shí)，開發(fā)商可以給予換房者適當(dāng)優(yōu)惠，彌補(bǔ)換房者的部分損失。李宇嘉分析認(rèn)為，如果二手房業(yè)主讓利了，開發(fā)商讓利了，那么政府也要把金融、稅收該讓的利讓出來，比如按揭利率降低、契稅減免、補(bǔ)貼到位等。
同時(shí)，李宇嘉表示，對(duì)開發(fā)商來說，要把品質(zhì)好、性價(jià)比高的“好房源”拿出來，不能把“以舊換新”當(dāng)作去庫存、去尾貨的機(jī)會(huì)。要讓“換新”的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。
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